Аман Алимбаев

📊 Итоги опроса: как зарабатывают на недвижимости в Казахстане?
Опрос показал интересную картину:
- 50% — только изучают тему
- 23% — сдают жильё в аренду
- 10% — сдают коммерческую недвижимость
- 9% — покупают и перепродают
- 8% — инвестируют через REIT

Только изучаю тему — 50%

Совет:
Если вы на этапе изучения — не спешите с вложениями. Начните с:
- Определения цели: доход vs рост капитала
- Расчётов: учитывайте налоги, инфляцию, риски
- Знакомства с инструментами: аренда, перепродажа, REIT
- Общения с практиками, а не только с теоретиками

Сдаю жильё в аренду — 23%

Плюсы:
• Относительно стабильный пассивный доход (особенно в Алматы, Астане)
• Высокий спрос на 1–2-комнатные квартиры
• Простота управления, особенно при долгосрочной аренде
• Реальный актив, можно продать в случае необходимости

Минусы:
– Реальная чистая доходность после учета инфляции — отрицательная. В долларах, тем более (девальвация).
– Риски инфляции и девальвации: недвижимость обесценивается в валюте
– Простои, ремонты, проблемные арендаторы
– Доход облагается налогами (10% без ИП, 3% с патентом)

Рекомендации для минимизации рисков и увеличения доходности:
• индексируйте аренду ежегодно,
• выбирайте районы с высоким спросом,
• диверсифицируйте (например, часть капитала — в валютных активах или зарубежной недвижимости).

Вывод:
Девальвация съедает стоимость актива в валюте. Доход в тенге может выглядеть стабильным, но в долларовом эквиваленте — обесценивается. Подходит как часть консервативного портфеля, но не как источник роста капитала и стабильного пассивного дохода.

Сдаю коммерческую недвижимость — 10%

Плюсы:
• Доходность выше в зависимости от типа недвижимости (торговая, складская, офисная, производственная)
• Маржинальность от 25% у офисов до 75% у ТРЦ
• Долгосрочные арендаторы (бизнесу важна стабильность)
• Возможность привязки аренды к доллару или инфляции
• Меньше текучка арендаторов

Минусы:
– Выше порог входа (дороже за м²)
– Более высокий риск простоя в кризис
– Требует глубоких знаний: локация, целевая аудитория, тип бизнеса
– Дороже ремонт, выше операционные расходы

Вывод:
Подходит инвесторам с капиталом и опытом. Приносит высокий доход при грамотном управлении.

Покупаю и перепродаю — 9%

Плюсы:
• Возможность заработать 20–40% на росте цен
• Краткосрочная стратегия — не нужно сдавать в аренду
• Можно использовать рычаг (ипотека/рассчрока на начальном этапе)

Минусы:
– Нужно время, знание рынка и надёжных застройщиков
– Есть риски заморозки объектов или падения цен
– Затраты на ремонт, налоги, оформление
– Девальвация может обесценить прибыль

Вывод:
Подходит активным, опытным инвесторам. Работает обычно на растущем рынке, но требует анализа и терпения.

Инвестирую через REIT — 8%

Плюсы:
• Низкий порог входа (от $100)
• Пассивный доход без участия в управлении
• Дивиденды в валюте (если зарубежные REIT)
• Ликвидность: можно продать в любой момент

Минусы:
– С зарубежных REIT может удерживаться налог 30% и более, в зависимости от конкретного REIT.
– 10% налог в РК на доход от продажи
– Зависимость от глобальных рынков

Вывод:
Инструмент для страновой диверсификации и пассивного дохода.

P.S. На консультациях всё чаще вижу, как большинство инвесторов и владельцев недвижимости теряют доход, из за пробелов в стратегии: недоиспользовали возможности, переплатили налоги, не учли риски или просто не знали, что есть более эффективные инструменты.

📌 Особенно это касается коммерческой недвижимости и инвестиционных инструментов вроде REIT — где важны не только активы, но и подход к их структуре, юридическому оформлению, распределению дохода и налоговой оптимизации.

Сейчас я всё глубже погружаюсь в рынок недвижимости — как в Казахстане, так и за рубежом. Это растущий рынок, где есть возможности для роста, сохранения капитала и увеличения чистой доходности.

Планирую помогать как собственникам, так и инвесторам — стратегически, структурно, по цифрам.

Интересен этот способ заработка? Ставьте 👍

Недавно общался с RIA (Registered Investment Advisor) независимым финансовым советником, где ему представился шанс посмотреть на работу американского инвестиционного фонда недвижимости изнутри. Он рассказывал о недвижимости в самом центре города Рамбла (Барселона), который фонд выкупил целиком, отреставрировал и продает поквартирно.

Показал фотки, все с оочень приличным ремонтом «под ключ» и почти в каждом объекте сохранены исторические элементы интерьера.

Цены вполне приемлемые для таких объектов (от 350 тыс. евро за квартиру с одной спальней), единственный нюанс — покупателю нужно показать легальность происхождения средств на покупку квартиры.

По моим сториз в инсте, вы уже знаете, насколько я скептичен по отношению к инвестициям в отдельные объекты недвижимости, но по его словам всё выглядело достаточно впечатляюще — и локация, и само здание, и отделка, и цена.

Если бы вы спросили, стоит ли покупать такую квартиру в инвестиционных целях, то я бы ответил, что это зависит от размера вашего капитала. Для того, чтобы инвестировать 350 тыс.евро в один объект, капитал должен быть существенным. Можно смотреть на такую квартиру как на облигационную часть портфеля, и тогда еще как минимум такую же сумму размещать в акциях.

На самом деле, многие сейчас покупают квартиры зарубежом для получения ВНЖ.

Что касается лично меня, то в целях диверсификации, я предпочитаю владеть акциями инвестиционных фондов недвижимости (REITs) в зарубежном портфеле. Для таких инвестиций не нужны сотни тысяч долларов, достаточно всего 100. Да и портфель получается широко диверсифицированным по разным странам. У фондов в портфелях множество объектов по всему миру. Плюс, сами акции фондов очень ликвидны — купить и продать можно за пару секунд.

P.S. Я квартирами не занимаюсь, но из-за подобных случаев начал детальнее погружаться в преимущества и недостатки зарубежных фондов на недвижимость для казахстанцев. Мы с командой подготовили презентацию по REITs, ознакомьтесь с файлом ниже.

Как купить недвижимость за $100?

В Казахстане большой процент людей инвестирует в недвижимость, так как это считается надежным инструментом. Многие покупают квартиры в Алматы и Астане «под сдачу», надеясь на стабильный пассивный доход. Всё чаще наблюдаю случаи, когда казахстанцы приобретают недвижимость за рубежом — в Дубае, Грузии и других странах, рассчитывая на рост цен и аренду в валюте.

Но на практике всё не так просто.

Многие сталкиваются с трудностями: объект не удаётся сдать, возникают проблемы с управлением, ремонтом, налогами и просто с тем, чтобы выгодно и быстро продать. Недвижимость становится «замороженным» активом с низкой ликвидностью и высокой стоимостью входа. А иногда — головной болью.

Однако есть альтернатива: инвестирование в недвижимость от $100 с доходностью в валюте 9–11% годовых (без учёта инфляции). Всё это возможно благодаря инструменту под названием REIT.

REIT (Real Estate Investment Trust) — это фонд, который инвестирует в недвижимость и получает доход от аренды или продажи объектов, распределяя прибыль между акционерами. Это может быть коммерческая, жилая, медицинская или складская недвижимость.

Доходность REITов в долларах обычно составляет 6–8% годовых, за вычетом инфляции, многие из них выплачивают дивиденды ежемесячно, что особенно привлекательно для тех, кто хочет выйти на пассивный доход.

Преимущества REITов:
• Высокая ликвидность — можно купить/продать в любой момент. В отличие от квартиры, где вы не сможете быстро «продать балкон» при необходимости, часть активов в REIT можно частично реализовать.
• Низкий порог входа — начать можно с $100, постепенно увеличивая долю.
• Диверсификация — REITы позволяют распределить инвестиции по различным типам недвижимости и регионам.
• Низкая корреляция с остальным рынком — помогает снизить волатильность портфеля состоящего из акций.

На что стоит обратить внимание при выборе REITов:

• Структура активов (например, больницы, офисы, склады, торговые центры);
• Дивидендная доходность и её стабильность;
• Уровень долговой нагрузки фонда.

Примеры популярных REITов:

• Simon Property Group (SPG) — крупнейший торговый REIT в США. Капитализация $48,2 млрд, дивидендная доходность — 5,55%.

• Macerich Company (MAC) — владеет и управляет торговыми центрами. Капитализация $1,96 млрд, див. доходность — 5,08%.

• Boston Properties, Inc. — один из лидеров в сегменте офисной недвижимости в крупных городах США. Капитализация $9,78 млрд, див. доходность — 6,23%.

Также доступны ETF на REITы, например Vanguard Real Estate ETF (VNQ) — удобный способ диверсифицировать инвестиции в недвижимость через один инструмент.

Рекомендация: перед инвестированием обязательно составьте личный финансовый план, чтобы понимать, какие инструменты подходят именно вам.

REIT — это реальная альтернатива «сдаче квартиры», особенно если вы не хотите заниматься ремонтом, управлением и решением проблем с арендаторами.

Годовое индивидуальное сопровождение ваших инвестиционных портфелей

С этого года я запустил сервис, где помогаю инвесторам вести их портфели, выстраивать инвестиционную стратегию, а также выбирать подходящие индивидуально под человека инструменты для инвестиций и строить хедж портфеля защищающий его от форс-мажоров.

Рынки, которые покрывает моя экспертиза и где я могу вам помочь - глобальный фондовый рынок. Вы можете выбрать одно направление, если что-то для вас не актуально, например не нужно планировать и распределять активы, а интересует только инвестиции на фондовом рынке.

Для кого этот сервис? Для людей, кто не хочет отдавать деньги в доверительное управление или в фонды, и кто хочет иметь полный контроль над инвестиционным процессом. Минимальный разумный инвестиционный капитал для подобной работы от $300к. Начинать входить на рынок будем частями (не всей суммой сразу).

Что вы получаете:
- Индивидуальную инвестиционную стратегию соответствующую вашим задачам и толерантности к риску
- Структуру портфеля под каждый рынок и инвестиционную стратегию ее изменения на ближайшие 5-10 лет.
- Конкретные инвестиционные инструменты со стратегией набора позиции и управлению риском в ней
- Стратегию хеджирования портфелей от форс-мажоров и глобальных потрясений.

Также вы получаете список бонусов в виде файлов по работе на фондовом рынке, накопленные за последние годы моей работы с индивидуальными инвесторами.

Формат работы: 2-4 консультации в месяц, как планово, так и по запросу, а также текстовая/аудио поддержка и рекомендации по ситуации на рынке.

Работа конфиденциальна. Все встречи записываются.
Продолжительность: от 6-12 месяцев с возможностью продления.

Получить первичную бесплатную консультацию касательно данного сервиса: @alimbayev1348. Есть только одно место на апрель.

Чтобы создать капитал и жить на проценты, нужно сделать три шага.

1. Навести порядок в своих личных финансах.
Распределить активы.

2. Рассчитать сумму, которая вам нужна в будущем для
пассивного дохода и срок, когда эта сумма понадобится.

3. Подобрать инструменты. Начать инвестировать с определенной суммы, и потом часть от дохода.

К слову, у меня в апреле стартует новый поток акселератора по инвестициям в глобальные рынки. Мест всего 10.

Этот акселератор для вас, если вы: 

Ещё не инвестируете
Но хотите создать капитал без страха неверных
шагов и потерь, научиться объективно оценивать инвестиционные инструменты и предложения финансовых посредников: банков, брокеров, управляющих компаний.

Уже инвестируете
Но хотите начать выбирать активы осознанно,
повысить эффективность своих вложений, найти точки потенциального роста.

🔋 Результат акселератора:

- Освоите простые и надежные инвестиции: в золото, акции, облигации, ETF-фонды
- Начнете создавать для себя новые источники дохода – от инвестиций. Деньги будут работать на вас по вы работаете и спите.
- За счет системы в финансах получите чувство спокойствия и уверенности в будущем.

P.S. На новый поток пока идет запись.
Записаться и изменить жизнь

Вчера общались с архитектором, и она поделилась, что хочет купить квартиру в Турции, у моря. Как инвестицию (сдавать).

Мои мысли:

В Турции = надо нанимать управляющую компанию. Ну не ездить же туда за каждым телодвижением и поиском арендаторов?
Но управляющая компания может качать деньги с квартиры, убивать её арендаторами, а отдавать менее 10%. Проверить же нельзя, сколько там людей за сезон пожило.

А еще Турция - это развивающаяся страна со слабой экономикой (высокой инфляцией) и геополитическими рисками. Что делает недвижимость там не супер надежной инвестицией. И за квартиру надо заплатить несколько десятков тысяч евро сразу.

Нет, я для себя давно решил, что для инвестиций я использую портфель, покупая инструменты фондового рынка:
- за 1 минуту, лежа в кровати
- никуда не ездив
- с понятной доходностью ~8-12% в долларах/евро.

Причем даже если квартира в Турции дает например 12-15% в евро, я от такой инвестиции откажусь. Просто потому, что для меня такая инвестиция - это геморрой. Считаю, что инвестировать надо легко, с пониманием, делая минимум телодвижений.

Когда я начинал инвестировать, у меня была относительно крупная сумма на руках. Поэтому я попробовал инвестиции буквально во все: недвижимость, крипта, акции, облигации, золото, бизнес, стартапы, сайты, краудфандинг, ПИФы, ETF.

👉 Итог через 12 лет: почти всё инвестирую в ценные бумаги. Из этих 12 лет, уже почти 7 лет с портфельным пассивным подходом. Удобно + хороший, спокойный доход. Недвижимость у меня будет одна (та в которой живем). Никакими квартирами меня теперь не заманишь.

Пока отвечаете, вот вам история (обсуждали недавно)

Знакомый в сторис написал, что они с супругой купили 2 квартиры в Германии – сдавать. И вот как раз приступили к ремонту этих квартир (в сторис показывает процесс ремонта в квартирах)

Это было в октябре. Сейчас уже Март.

- Прошло почти 6 месяцев
- Куча гемора с ремонтом
- Вложения серьезные (даже при ипотеке)
- За квартиру, за доход с аренды – надо платить налоги, минимальный налог с аренды в Германии = 15%

🚫Денег от квартир пока нет.

Я просто всегда сравниваю с ценными бумагами:

- Купил и получай проценты уже в этом месяце/квартале
- Доходность = доходу с квартиры, но без всяких арендаторов
- Продать – хоть сейчас, в отличие от квартиры
- Купить – тоже хоть сейчас, никуда ездить, выбирать не надо
- Нести расходы 10% за покупку, делать ремонты, искать арендаторов, платить за кап.ремонты – не надо

Что ценные бумаги в тысячи раз дешевле - вообще молчу.
Подобных историй куча.

Лайфхак по инвестициям

Друзья, у меня тут для вас простой и очень действенный лайфхак из новых исследований поведенческих ученых (совет, на самом деле, старый, а исследование, подтверждающее его эффективность — новое).

Вы замечали, что дорога в неизвестное место всегда кажется длиннее, чем обратно? Едешь туда — и кажется, что это целая вечность. Возвращаешься — и вот уже как-то быстрее.

Дело в том что люди воспринимают незнакомое как более далекое, чем знакомое. Причем «эффект возвращения домой», как называют его ученые, применим как к расстоянию, так и к времени - и здесь возникает связь с откладыванием денег на будущие события или этапы жизни.

Другими словами, мы плохо копим не потому, что не умеем, а потому что не ощущаем связь со своим будущим «Я». Будущее кажется слишком далёким, абстрактным, и мозг просто не включает режим «срочно надо». Но есть трюк.

Вместо того, чтобы думать: «Надо бы начать откладывать», попробуйте «перемотать» время. Представьте, что 2035-й уже наступил, у вас там всё хорошо с деньгами и жизнь складывается так, как вам хотелось. А теперь отмотайте назад в 2025-й и подумайте: «Что мне нужно сделать сейчас, чтобы это стало реальностью?»

Этот подход проверили на 6700 клиентах одного шведского финтеха. Людям с низкими сбережениями прислали уведомление: «Представьте, что уже 2034-й… Теперь вернитесь назад в 2024-й и подумайте о ваших накоплениях». Те, кто получал такие сообщения, на 14% чаще инвестировали в долгосрок.

«Главное - начать с будущего и отмотать назад, а не традиционно начинать с настоящего момента и забегать вперед“, — говорит Хершфилд, профессор маркетинга, принятия поведенческих решений и психологии Калифорнийского университета и один из авторов исследования.

Почему работает? Будущее туманно, а вот настоящее — понятно и конкретно. Мы как бы сокращаем дистанцию между собой сейчас и собой потом.

Так что попробуйте. Представьте, что уже 2035-й. У вас приличная сумма на счетах, вам не нужно волноваться о деньгах, потому что вы начали копить ещё 10 лет назад. А теперь вернитесь в 2025-й и сделайте что-нибудь для этого)

Будущий Вы скажет спасибо.