🏘 #Недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Это весьма обширная тема, с таким оговорками, как: нельзя рассчитать выгоду от покупки на этапе котлована и последующей сдачи в аренду и продажи. Или при текущих ставках по ипотеке под 20% у всех банков, тот же Отбасы Банк выдаёт займы с ГЭСВ 10.2%, таким образом раздавая квартиры по-сути бесплатно.

Сегодня мы займёмся вопросами сугубо простыми. Растёт ли в цене недвижимость в Казахстане? Сколько доходности приносит аренда?

1️⃣ Цена
Забираем данные у стат. комитета. Цена за квадрат нового жилья. Рисуем с 2001 года по городам.
Отлично, самый слабый рост в Уральске, 8.56% в год, самый сильный в Шымкенте 19.73% в год. Инфляция за тот же период 8.54%. Однако, это цены на новое жильё, сюда залетает много объектов в черновом варианте, без ремонта.

Взглянем на вторичку, с ремонтом. Цифры доходности становятся потрясающими, под 20% годовых и выше. Но есть одна беда. Давайте снова отрисуем вторичку, но с учётом инфляции, там есть очень интересный момент.

Таблица вторички с учётом инфляции. Средняя чистая доходность около 10%, чистыми. Это тоже самое, как если получать 12.6% в долларах США. А теперь график 🎊! По-моему это просто прекрасно. Весь рост произошёл на восстановлении страны после развала СССР и интеграции в капитализм, до первого кризиса. Можно даже заключить, что до 2005 года цены ещё как-то были связаны с реальностью, а после 2005 толпа просто по инерции гнала их всё выше, играя в игру "а найдётся ли дурак, кто купит дороже чем я?". Таблица реальной доходности вторички до 2008 года.

Что же теперь? С 2008 года цены на недвижимость двигаются на уровне инфляции или чуть-чуть выше. Таблица реальной доходности вторички после 2008 года. В Алматы и Актау и вовсе недвижимость каждый год дешевеет на -1.6% и -3.02% соответственно. Поэтому тут грустное заключение для всех кто ждёт "отката цен на недвижу", их не будет. Недвижка торгуется вполне по справедливым ценам, каждый год по чуть-чуть дешевея или оставаясь на одной и той же цене, как это происходит в Астане.

💥Крайне маловероятно, что в ближайшие 10 лет будет ещё одна "интеграция Казахстана в глобальный рынок" или Казахстан покажет экономическое чудо, как Сингапур. Поэтому не стоит ожидать от недвижимости доходности выше инфляции. Если ваша недвижимость спустя годы не изменилась в цене, после учёта инфляции, то это уже успех (ведь недвижимость может ещё и устаревать, что ещё больше оказывает понижательное давление на цену спустя годы).

Такая же динамика и в иных странах по всему миру. Реальный рост цен на недвижимость, после учёта инфляции, за последние 100 лет среди развитых стран. Можно видеть, что в среднем, это 1.3% над инфляцией, опять таки, без учёта морального устаревания конкретного объекта.

2️⃣ Аренда
Так же, комитет статистики имеет информацию о стоимости квадрата аренды вторичного жилья по городам РК, в месяц. Им и воспользуемся. Для начала посчитаем рост аренды:
В номинальном выражении - первое за что цепляется взгляд исторически аренда росла быстрее, чем инфляция, но не так быстро как цена на квартиры. То есть вырисовывается тренд на снижение арендной доходности. Так же, явно заметен скачок аренды в 2022 году, из-за военных действий РФ.
В реальном выражении - опять таки всё внимание на график. До 2007 аренда росла быстрее, чем инфляция, но вот с 2008 падение по всем городам и лишь события 2022 года вернули стоимость аренды за квадрат на значения 2008 года. Таблица реального роста аренды до 2008 года.

Таблица реального роста аренды после 2008 года - в общем и целом аренда растёт ровно на значение инфляции после 2008 года, это с учётом событий 2022 года. До 2022 года аренда в реальном выражении падала практически по всем городам.