Теперь перейдём к инвестиционной части. Сколько же мы могли заработать сдавая квадратный метр вторички, в разные года и в разных городах РК?
Умножим арендные цифры на 12, чтобы получить арендную доходность с квадратного метра в год и посчитаем, сколько это годовых. Изображение.
💥Действительно, до 2005 года квартиры могли приносить 15%, 20% и даже свыше 30% годовых от своей стоимости арендодателям.
Важно отметить. что после 2005 года доходность аренды рухнула с 12% до 7%. Таким образом можно отметить на будущее, что падение арендной доходности ниже 7%-8% судит о существенном перегреве цен на недвижимость.
Интересно, что после кризиса 2008 года, когда цены на квартиры резко упали, аренда продолжала приносить повышенные цифры в районе 10%-12% годовых. Сказывается тот факт, что аренде свойственно расти, но крайне редко её условия пересматривают в сторону снижения, чего не скажешь о ценах на квартиру.
По итогу, после 2008, как можно видеть по строке "Average >2008", средняя доходность от сдачи арендного объекта сформировалась в районе 9% годовых.
3️⃣ Заключение
Если вы не пытаетесь заниматься недвижимостью на постоянной основе (не ищете интересные проекты на этапе котлована или не изучаете условия банков по ипотеке), то простое владение недвижимостью - это просто бег на месте. Рост цены объекта на уровень инфляции - уже успех.
Сдача объекта в аренду в среднем проносит 9% годовых, если ваши объекты сдаются ниже этих значений - возможно стоит пересмотреть условия. Радостная новость, что эти 9% годовых с учётом инфляции, то есть 9% чистыми. Так как аренда растёт на размер инфляции.
Однако, важно помнить, что арендодатель не получает 9% чистыми. Из них 0.5% уходит на налоги по упрощённому режиму, 0.3% на страховку объекта от пожаров, затоплений, иного урона, 1% каждый год откладываются для косметического ремонта раз в 5-6 лет и 1% закладывается на устаревание объекта (то есть цена объекта будет расти на 1% медленнее инфляции).
Итого, от 9% годовых остаётся 5.5%-6.5% чистой доходности, сверх-инфляции.
На самом деле это отличные цифры. Так как в предыдущем посте мы узнали, что годовые депозиты приносят 2.8% сверх инфляции. Забегая вперёд, могу отметить, что консервативные инвестиционные портфели приносят так же около 6% чистой доходности.
Таким образом недвижимость для сдачи в аренду - это отличный вариант для получения дохода над инфляцией. Однако с большим количеством минусов:
❗️Время. Вам нужно тратить время на поиск арендосъёмщиков и решать их сопутствующие вопросы. А так же далеко не быстрый процесс подбора недвижимости и выбор объекта.
❗️В таких городах как Алматы, всегда есть риск землетрясения, что в один миг может убить все ваши недвижимые накопления.
❗️Отсутствие диверсификации. Много объектов не купишь (если у вас не миллионы долларов), таким образом вы по-сути складываете все яйца в одну корзину.
Умножим арендные цифры на 12, чтобы получить арендную доходность с квадратного метра в год и посчитаем, сколько это годовых. Изображение.
💥Действительно, до 2005 года квартиры могли приносить 15%, 20% и даже свыше 30% годовых от своей стоимости арендодателям.
Важно отметить. что после 2005 года доходность аренды рухнула с 12% до 7%. Таким образом можно отметить на будущее, что падение арендной доходности ниже 7%-8% судит о существенном перегреве цен на недвижимость.
Интересно, что после кризиса 2008 года, когда цены на квартиры резко упали, аренда продолжала приносить повышенные цифры в районе 10%-12% годовых. Сказывается тот факт, что аренде свойственно расти, но крайне редко её условия пересматривают в сторону снижения, чего не скажешь о ценах на квартиру.
По итогу, после 2008, как можно видеть по строке "Average >2008", средняя доходность от сдачи арендного объекта сформировалась в районе 9% годовых.
3️⃣ Заключение
Если вы не пытаетесь заниматься недвижимостью на постоянной основе (не ищете интересные проекты на этапе котлована или не изучаете условия банков по ипотеке), то простое владение недвижимостью - это просто бег на месте. Рост цены объекта на уровень инфляции - уже успех.
Сдача объекта в аренду в среднем проносит 9% годовых, если ваши объекты сдаются ниже этих значений - возможно стоит пересмотреть условия. Радостная новость, что эти 9% годовых с учётом инфляции, то есть 9% чистыми. Так как аренда растёт на размер инфляции.
Однако, важно помнить, что арендодатель не получает 9% чистыми. Из них 0.5% уходит на налоги по упрощённому режиму, 0.3% на страховку объекта от пожаров, затоплений, иного урона, 1% каждый год откладываются для косметического ремонта раз в 5-6 лет и 1% закладывается на устаревание объекта (то есть цена объекта будет расти на 1% медленнее инфляции).
Итого, от 9% годовых остаётся 5.5%-6.5% чистой доходности, сверх-инфляции.
На самом деле это отличные цифры. Так как в предыдущем посте мы узнали, что годовые депозиты приносят 2.8% сверх инфляции. Забегая вперёд, могу отметить, что консервативные инвестиционные портфели приносят так же около 6% чистой доходности.
Таким образом недвижимость для сдачи в аренду - это отличный вариант для получения дохода над инфляцией. Однако с большим количеством минусов:
❗️Время. Вам нужно тратить время на поиск арендосъёмщиков и решать их сопутствующие вопросы. А так же далеко не быстрый процесс подбора недвижимости и выбор объекта.
❗️В таких городах как Алматы, всегда есть риск землетрясения, что в один миг может убить все ваши недвижимые накопления.
❗️Отсутствие диверсификации. Много объектов не купишь (если у вас не миллионы долларов), таким образом вы по-сути складываете все яйца в одну корзину.